20 novembre 2025 | tiré du site de Canadian dimension
https://canadiandimension.com/articles/view/mark-carneys-new-housing-agency-is-built-to-protect-the-bubble
Le mandat de l’agence a enfin été défini. Sa mission est de « contribuer à créer les conditions » d’un « secteur du logement non commercial » moins « dépendant des subventions gouvernementales permanentes ». C’est un début, mais avec si peu de détails, il est difficile d’évaluer l’efficacité du programme BCH pour résoudre le problème de l’accessibilité au logement. Le gouvernement n’a encore publié aucun objectif précis, il n’y a pas de nombre prévu de logements non marchands à construire, pas de coût de location prévu par logement, pas de définition claire de l’accessibilité, pas de pourcentage cible de logements non marchands dans les zones à loyer élevé, et aucune garantie que les logements du BCH seront détenus par des acteurs non marchands.
Nous pouvons toutefois déduire l’orientation générale de la nouvelle agence à partir de ses publications destinées au public et des références de la personne qui a été choisie pour la diriger. Il s’agit de l’ancienne conseillère municipale de Toronto et ancienne candidate à la mairie, Ana Bailão. Au cours de ses dix années au service de la ville de Toronto, Bailão s’est forgé une réputation de fervente défenseure des intérêts immobiliers. Elle a réduit les taxes municipales imposées aux promoteurs immobiliers, cédé de vastes étendues de terrains publics à des propriétaires privés et applaudi la stratégie nationale du logement, qui consistait à brader massivement les richesses publiques. Si son travail sur les questions de logement à Toronto n’a pas beaucoup contribué à rétablir l’accessibilité financière, il lui a valu d’être acclamée par le secteur. Bailão était considérée comme une alliée si célèbre qu’après avoir perdu la course à la mairie de 2023 face à Olivia Chow, elle s’est vu offrir un poste de haut niveau chez Dream Unlimited Corporation, l’une des plus grandes sociétés de développement immobilier de la ville.
Bailão a passé deux ans à travailler comme cadre pour ce promoteur immobilier dont les filiales comprennent les sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT) Dream Residential et Dream Industrial, qui contrôlent ensemble 15 milliards de dollars d’actifs. Quelques mois avant qu’elle ne rejoigne l’équipe Dream, la société s’est associée à un fonds souverain pour acheter 1,5 milliard de dollars de biens immobiliers dans la région du Grand Toronto. Cette accumulation de biens immobiliers par les sociétés d’investissement est l’essence même de la financiarisation, et c’est peut-être le facteur le plus important à l’origine de la crise du logement abordable au Canada.
Le fait que les politiques pro-entreprises ratées de Mme Bailão ne l’aient pas immédiatement disqualifiée pour le poste de directrice générale de la BCH démontre clairement les priorités de M. Carney. En plaçant une experte du secteur à la tête de sa nouvelle agence pour le logement abordable, le Premier ministre a donné la priorité aux intérêts des promoteurs immobiliers et des propriétaires.
Dans ses nouvelles fonctions, Mme Bailão sera chargée de créer des opportunités lucratives pour les grandes sociétés d’investissement immobilier grâce à des prêts bon marché, des transactions foncières, des contrats de construction et des frais de gestion. Cela fait partie intégrante de la mission de la BCH qui, comme indiqué sur son propre site web, consiste à « financer des logements abordables ». La BCH ne mettra pas la main à la pâte, mais sous-traitera au secteur privé la construction de logements non marchands.
L’agence promet d’utiliser ces logements développés par le secteur privé pour « accroître l’offre de logements abordables et communautaires gérés par des organisations à vocation sociale ». Il convient de noter que le projet consiste à construire des logements qui seront gérés par des organisations à vocation sociale, et non détenus par celles-ci. Cette formulation ambiguë crée une importante faille : les logements de la BCH sont destinés à être détenus par des propriétaires privés et gérés par des ONG.
J’ai discuté avec un travailleur social d’Edmonton qui travaillait dans un site de logements sociaux fonctionnant selon ce modèle. L’immeuble de 20 logements appartient à une société d’investissement immobilier cotée en bourse appelée Mainstreet Equity et est géré par une ONG. Même si les locataires paient des loyers proches de ceux du marché et que Mainstreet engrange d’énormes profits, l’immeuble est classé par les autorités provinciales et municipales comme « logement non commercial ».
Une autre alerte concerne le langage utilisé par BCH pour décrire son mandat. Les logements sociaux financés par l’agence doivent « réduire leur dépendance vis-à-vis des subventions publiques permanentes ». Dans la pratique, cela signifie deux choses : soit les loyers seront fixés à un niveau qui exclura les plus vulnérables, soit les opérateurs seront condamnés à l’échec. Sans subventions au loyer ni aides financières accrues, les logements construits par la BCH seront soit inabordables pour les personnes qui en ont le plus besoin, soit laissés à l’abandon, devenant ainsi un futur prétexte politique pour affirmer que les logements non marchands ne fonctionnent pas.
Dans l’ensemble, la nouvelle agence pour le logement mise en place par les libéraux marque un retour au modèle de partenariat public-privé (PPP). Nous avons déjà vu ce scénario se dérouler. Le plan « Building Canada » de Stephen Harper a canalisé les fonds publics vers des projets d’infrastructure PPP qui ont systématiquement donné moins pour plus, privilégiant les profits des entreprises au détriment de l’intérêt public. En nommant Bailão à la tête de la BCH, Carney importe le même modèle axé sur le profit.
La conclusion est évidente : la BCH est conçue pour créer un petit portefeuille de logements privés géré par des ONG, un modèle beaucoup trop faible pour stabiliser les prix ou contester le pouvoir des propriétaires.
Lorsque l’Autriche, la Finlande et la France ont utilisé des logements non marchands pour améliorer l’accessibilité financière dans leurs villes, elles ont veillé à ce que 20 à 30 % de l’ensemble du parc immobilier soit détenu (et souvent construit) par des acteurs non marchands. La nouvelle agence fédérale canadienne du logement n’est ni financièrement équipée ni philosophiquement encline à construire quoi que ce soit qui ressemble à ce système.
La situation est claire : le BCH est conçu pour créer un petit portefeuille immobilier privé géré par des ONG, un modèle bien trop faible pour stabiliser les prix ou contester le pouvoir des propriétaires.
Nous pourrions faire les choses différemment. Nous pourrions nous efforcer de mettre fin à la financiarisation de nos logements. Nous pourrions suivre l’exemple européen et construire un système de logement démarchandisé capable de fournir des logements abordables et dignes pour toustes. Mais il semble que le gouvernement Carney n’ait pas le courage de le faire. Le premier ministre a montré qu’Ottawa suivait toujours le mantra de Trudeau selon lequel « le logement doit conserver sa valeur ».
Les raisons de cette situation sont peut-être compréhensibles. Le Canada est devenu l’otage de sa propre bulle immobilière. Nos retraites, notre système bancaire et nos principaux indicateurs économiques dépendent de la hausse constante de la valeur des biens immobiliers. Un programme de logement non marchand véritablement ambitieux qui réussirait à stabiliser les prix déclencherait une vague importante de désendettement, obligeant une large partie de l’économie à se restructurer.
Plutôt que d’affronter cette réalité et de proposer une vision pour une économie canadienne fondée sur autre chose que la spéculation immobilière, Carney a choisi de soutenir les intérêts immobiliers. Le programme Build Canada Homes est conçu pour donner l’impression d’agir en faveur de l’accessibilité au logement, tout en veillant soigneusement à ce que ses résultats soient conformes aux intérêts des propriétaires et des promoteurs immobiliers que Bailão représente si habilement.
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