Si le financement du logement social mérite assurément l’attention d’un grand quotidien, la manière dont cette transaction est traitée — sortie de son contexte réel, montée en épingle, présentée comme un scandale — est non seulement superficielle, mais propre à induire le lectorat en erreur sur la nature véritable du problème. Plusieurs dimensions essentielles sont traitées avec une légèreté qui ne sied guère à une démarche se réclamant de l’enquête journalistique.Commençons par situer le contexte que cet article omet soigneusement. Le Québec compte environ 4,2 millions d’unités d’habitation. De ce nombre, à peine 200 000 — soit moins de 5 % — échappent à la logique spéculative du marché immobilier. Autrement dit, plus de 95 % du parc résidentiel québécois existe d’abord et avant tout comme véhicule de profit. Toutes les composantes de ce marché — l’achat, la vente, le courtage, le financement, l’évaluation, la construction — sont régies par la notion de spéculation et de recherche du profit. Or, l’article choisit précisément de braquer les projecteurs sur l’une des très rares transactions — le logement social et communautaire représente, bon an mal an, moins de 1 % de l’ensemble des transactions immobilières au Québec — dont l’effet est justement de retirer un terrain de l’immense système de Ponzi que constitue le marché immobilier pour le consacrer définitivement à une mission sociale. Monter en épingle ce 1 %, c’est faire du sensationnalisme.

Laisser entendre, comme l’article le fait tout au long de son développement, qu’il est questionnable et paradoxal que des fonds publics soient mobilisés pour acheter au prix du marché des terrains destinés à du logement hors marché tient du sophisme. Nous vivons dans une économie de marché : c’est un fait. La Constitution, le Code civil et l’essentiel du cadre législatif et juridique sont dédiés à garantir que cet état de fait soit inébranlable. À moins qu’on puisse m’indiquer en vertu de quelle règle les terrains et les immeubles destinés à répondre à des besoins sociaux sont soustraits des lois du marché, la conclusion que bien des lecteurs risquent de tirer de cet article est que «  le logement social enrichit les spéculateurs  ». Or, ce qui enrichit les spéculateurs, c’est le marché immobilier lui-même, dans toute son immensité. Et je le répète : le logement social et communautaire ne représente qu’une fraction infinitésimale de ce marché.

Si cette enquête avait débusqué une situation de collusion ou de corruption, il y aurait effectivement matière à déchirer sa chemise. Mais ce n’est pas ce qui est décrit. Au contraire, l’article relate une transaction conduite avec rigueur, où une évaluation externe indépendante réalisée par un évaluateur agréé a permis d’établir la juste valeur marchande du site. L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, par la voix de son président, y confirme lui-même que le prix reflète le potentiel de développement du terrain. Les prêts hypothécaires ont été consentis par des institutions reconnues : la SCHL et le Fonds immobilier de solidarité FTQ. Où est le scandale, précisément ?

Tant qu’à blâmer les anciens propriétaires d’avoir réalisé un profit sous prétexte que l’acheteur était un OSBL visant à construire des logements soustraits à la spéculation, on pourrait tout aussi bien blâmer les institutions financières qui consentiront le prêt hypothécaire — puisqu’elles aussi feront une transaction aux prix du marché et réaliseront un profit sous forme d’intérêts —, l’entrepreneur en construction qui réalisera un profit légitime sur les travaux, les fournisseurs de matériaux, et les travailleurs qui, comme Marx l’exprime avec clarté, vendent leur force de travail au plus offrant. Dans une économie de marché, chaque maillon de la chaîne de production obéit à la même logique du profit. Singler un seul maillon, celui de l’acquisition foncière, pour en faire un objet de scandale, c’est confondre le symptôme avec la maladie.

D’ailleurs, il est révélateur de constater que les seules transactions immobilières qui, dans notre histoire, se sont faites en dehors du cadre spéculatif sont unanimement présentées — et à juste titre — comme des gestes de spoliation et d’injustice. Pensons aux agriculteurs expropriés pour la construction de l’aéroport de Mirabel, aux familles expulsées du parc Forillon, aux biens confisqués des familles d’origine japonaise pendant la Seconde Guerre mondiale, sans oublier le geste fondateur du Québec, soit la prise de possession du territoire en 1534 par Jacques Cartier. Toutes ces transactions se sont faites sans le consentement volontaire et éclairé des parties. Elles constituent des chapitres sombres de notre histoire collective. Est-ce vraiment le modèle que l’on souhaite privilégier pour acquérir des terrains destinés au logement social ?

Si cet article souhaitait dénoncer la contradiction inhérente entre la recherche du profit et le droit au logement, il rate sa cible. À moins de remettre en question l’ensemble de la notion d’économie de marché — ce que l’article ne fait pas —, la seule manière d’agir concrètement pour limiter la spéculation et ses effets néfastes sur le droit au logement est d’utiliser le levier de la fiscalité. Or, actuellement, l’immense majorité des interventions gouvernementales en matière d’habitation visent précisément à soutenir la spéculation plutôt qu’à la limiter. C’est là que réside le véritable scandale, et c’est là qu’un travail d’enquête rigoureux serait le bienvenu.

Pour chaque dizaine de millions de dollars consacrés annuellement au développement du logement social et communautaire, des dizaines de milliards sont versés en subventions directes et en échappatoires fiscales au bénéfice du marché privé. Pensons à l’exemption sur le gain en capital de la résidence principale — une mesure qui, à elle seule, représente des milliards de dollars en revenus fiscaux auxquels les gouvernements renoncent chaque année —, aux quelque 1 000 milliards de dollars en garanties hypothécaires offerts aux banques par le gouvernement fédéral par l’entremise de la SCHL, à la possibilité d’effectuer un RAP avec les RÉER, au CELIAPP, et à des dizaines d’autres mesures fédérales, provinciales et municipales qui visent toutes à soutenir et à encourager la participation du plus grand nombre au marché spéculatif. C’est là que se trouvent les véritables sommes astronomiques, et c’est là que l’attention journalistique devrait se porter avec autant de vigueur.
Pour revenir aux détails, l’article fait mention à plusieurs reprises que le projet de la SHCN serait « le plus coûteux des projets de logements sociaux financés par Québec ». Cette information, bien que spectaculaire en apparence, ne veut strictement rien dire si elle n’est pas assortie d’une comparaison rigoureuse. Il est normal qu’un projet de 282 logements dans une zone fortement urbanisée soit « plus coûteux  » en termes absolus qu’un projet de 16 logements en milieu périurbain. Mais «  plus coûteux  » par logement ? S’agit-il de logements familiaux de trois ou quatre chambres, ou de studios ? « Plus coûteux  » parce que le projet incorpore des espaces de services communautaires — une garderie, une épicerie, un complexe sportif — que ni la SHQ ni la SCHL ne financent, comparé à un immeuble strictement résidentiel ? « Plus coûteux » au pied carré, sachant qu’un immeuble en béton de neuf étages avec ascenseur ne peut pas être comparé à un immeuble de trois étages en construction bois-brique ? Est-ce réellement «  plus coûteux  » si l’on considère que la construction se fera dans une zone où les infrastructures — routes, aqueduc, égouts, électricité — sont déjà en place, ce qui évite à la collectivité d’importants investissements en viabilisation que nécessiterait un terrain vierge ? L’article ne pose aucune de ces questions, pourtant essentielles à toute comparaison sérieuse.

En définitive, les véritables questions d’intérêt public sont les suivantes : le projet répond-il à des besoins légitimes ? Est-il réalisé au juste prix pour ce qui est livré ? Y a-t-il eu corruption ou collusion ? L’article lui-même, en citant l’évaluation agréée indépendante, les prêts institutionnels et les démarches urbanistiques menées dans les règles, suggère que les réponses à ces questions sont satisfaisantes. Dès lors, la dernière question qui se pose est la suivante : pourquoi un tel article, présenté sous la bannière « Enquête », sur ce projet en particulier ? À qui profite la remise en question d’un des rares mécanismes qui soustrait du logement au marché spéculatif ? Cette dernière question, c’est au Devoir et à son journaliste d’y répondre.

Stéphan Corriveau
Directeur général intérimaire, Fonds Plancher

L’auteur a entre autres été vice-président de Habitat International Coalition, président de l’Association canadienne pour l’habitation et le renouvellement urbain, directeur général du Centre de transformation du logement communautaire, directeur général du Réseau québécois des OSBL d’habitation, président des Habitations communautaires Loggia et coordonnateur du Comité logement Rosemont.

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