Depuis plusieurs années, les loyers gonflent à une vitesse disproportionnée par rapport aux salaires. La crise sanitaire actuelle accentue cette tendance. En adoptant certaines tactiques, non seulement tu pourrais avoir plus d’argent dans tes poches, mais tu participerais à l’effort collectif pour freiner le gonflement des loyers. Fais-le pour toi. Fais-le pour ta communauté.
A) Ton proprio veut t’augmenter ? La hausse, tu peux la contester. C’est ton droit.
Chaque année, le Tribunal administratif du logement (TAL, anciennement la Régie) publie des recommandations d’augmentation basées sur les revenus et dépenses de l’immeuble. Pour 2021, les pourcentages applicables sont exceptionnellement bas : entre -3.0% et 0.8% pour une augmentation de base (estimation), avant le calcul des hausses de taxes municipales et, s’il y a lieu, des frais de rénovations majeures effectuées dans le logement ($1,92 par tranche de $1000).
À titre informatif, voici l’estimation d’augmentation de base moyenne recommandée par le TAL selon les modes de chauffage :
Logement non chauffé : 0.8%
Logement chauffé à l’électricité : 0.5%
Logement chauffé au gaz : -0.3%
Logement chauffé au mazout : -3.0%
Or, les taux de taxes sur l’île de Montréal pour 2021 sont restés stables, voire dans plusieurs cas ont été réduits, par rapport à 2020 : c’est donc possible que ton loyer doivent être baissé, selon les recommandations officielles.
Considérons trois exemples. Dans chacun des cas, il s’agit d’un logement non chauffé à $1000/mois. Selon les variables, le locateur pourrait exiger une hausse d’environ :
Loyer actuel (non chauffé) Estimation moyenne d’augmentation de base Correction selon la variation des taxes municipales et scolaires Ajout des dépenses en travaux majeurs Hausse maximale recommandée (estimation)
Exemples de calcul pour un logement non chauffé actuellement à 1000$/mois
Pour un logement chauffé, ce pourcentage serait inférieur, voire négatif (surtout si le logement est chauffé au gaz ou au mazout). Bien sûr, ces montants sont uniquement à titre indicatif : le calcul pour la fixation de loyer prend en compte l’ensemble des dépenses et revenus exacts de l’immeuble. Le collectif Coeur de l’île a mis sur point un outil d’estimation de hausse de loyer.
Si tu juges que la hausse demandée par ton proprio est supérieure aux recommandations du TAL (ton comité logement local peut t’aider à déterminer si elle est abusive), refuse-là.
Pour ce faire, il suffit d’envoyer une déclaration écrite à ton propriétaire, par courrier recommandé, spécifiant que tu désires reconduire ton bail, mais que tu refuses l’augmentation proposée.
Cette déclaration doit être envoyée dans un délai d’un mois après la réception de l’avis d’augmentation.
Quant à lui, le locateur devra répondre dans un délai de 30 jours. S’il veut négocier, exige une entente écrite. Sinon, il demandera au TAL de fixer le loyer en fonction des pourcentages recommandés.
Si la réponse du locateur n’arrive pas dans les délais alloués, ton bail est reconduit aux mêmes conditions.
ATTENTION. La loi interdit au locateur de t’expulser si tu refuses une hausse de loyer. Toutefois, si l’immeuble a été construit il y a moins de 5 ans, un locateur peut exiger la hausse de son choix (art. 1955 du Code civil). Le bail doit mentionner ces restrictions dans l’annexe F. Sinon, le locateur ne peut pas les invoquer à l’encontre du locataire.
B) Tu déménages ?
Malheureusement, les hausses les plus abusives surviennent généralement lors d’un changement de locataires, les locateurs profitant de l’inexistence d’un registre des loyers pour imposer discrètement des hausses parfois de 10 à 20 fois supérieures aux recommandations officielles. De fait, les locateurs, particulièrement les spéculateurs immobiliers, emploient diverses stratégies (évictions malveillantes, reprises frauduleuses, travaux majeurs non essentiels) afin de déloger d’anciens locataires. Une enquête menée par le comité logement de la Petite Patrie démontre qu’entre 2015 et 2020, 85% des reprises et des évictions menées dans ce quartier ont été frauduleuses.
Il y a une solution : coopérer entre nous. Pour combattre les hausses de loyer, il faut être solidaire avec les prochains locataires.
Cède ton bail.
Céder son bail n’est pas une sous-location. Tu peux transférer tes conditions de location aux nouveaux locataires, de telle sorte que le locateur ne pourra pas profiter du système.
Laisse des traces.
« Oublie » ton bail dans un tiroir à ton départ ou dépose le dans la boîte aux lettres 1 ou 2 semaines après ton déménagement. En informant les futurs locataires du montant de ton loyer actuel, ils pourraient demander au TAL d’intervenir afin de fixer le loyer dans les limites des pourcentages recommandés par la loi (voir section suivante). Pour qu’ils comprennent l’intérêt de posséder cette information, on te recommande de laisser une note référant à notre site web ou d’imprimer notre dépliant « Nos quartiers, nos droits ».
Tu peux également ajouter ton loyer actuel sur monloyer.quebec. Cependant, cette information ne pourra pas servir de preuve juridique aux futurs locataires.
C) Tu emménages et découvres que ton loyer a fait l’objet d’une hausse abusive ?
Tu n’es peut-être pas sans recours. Selon l’article 1896 du Code civil du Québec, le locateur est tenu d’indiquer le plus bas loyer payé dans les 12 derniers mois à la section G du bail. Si cette section a été omise, ou si le montant indiqué est erroné, l’augmentation est considérée frauduleuse. Dans ce cas, tu peux la contester auprès du TAL, qui fixera le loyer en fonction des revenus et dépenses de l’immeuble. De 2012 à 2020, l’augmentation moyenne accordée par le TAL a été de 3,1%.
Étapes à suivre pour contester une hausse abusive :
Remplis une demande de modification de bail et envoie-là au TAL dans un délai de 2 mois suivant le début du bail. Malheureusement, l’envoi de cette demande implique des frais de $79. Bien que cette dépense risque d’être rentable, il nous faut reconnaître qu’elle constitue une politique dissuasive du TAL favorisant les locateurs.
Sélectionne le code de recours « 1950LF ».
À la section « Objet de la demande », indique la date du début du bail et coche « selon les critères de fixation ».
À la section « Motifs de la demande », coche « autre » et décris ta situation. Tu peux mentionner l’article 1896 du Code civil pour rendre la demande bien claire.
Fais notifier la demande par ton proprio. Le TAL accusera réception de la demande et t’en fournira une nouvelle copie. Tu devras imprimer cette nouvelle version, la faire signer par ton propriétaire et la faire parvenir à nouveau au TAL dans un délai de 45 jours.
Le locateur devra remplir le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer (formulaire RN), inventoriant l’intégralité des dépenses et revenus de l’immeuble. Ce formulaire devra t’être envoyé.
Grâce à ces informations, tu pourras remplir l’outil de calcul pour la fixation de loyer du TAL. Le montant calculé devrait être celui du nouveau loyer.
Suite à la réception du formulaire RN, le TAL fixera une date d’audience devant un juge. Ça paraît intimidant, mais le processus est tout simple. En vérité, le juge ne fait qu’appliquer le même calcul que celui de l’outil en ligne, rendant l’audience presque inutile. Tu peux donc conclure une entente à l’amiable avec ton propriétaire pour fixer le loyer au montant calculé. Cependant, il peut être avantageux d’opter pour une audience devant le Tribunal administratif, car le locateur y est tenu d’y présenter des pièces justificatives, c’est-à-dire l’original des factures liées aux dépenses de l’immeuble. Sans cette audience, le locateur pourrait mentir sur les chiffres réels dans l’espoir d’escroquer le locataire. Si tu optes tout de même pour une entente à l’amiable, assure-toi de laisser une trace, avec signatures, de cette entente.
S’impliquer :
L’emprise du marché privé sur nos logements et nos quartiers – encouragée par les partis politiques au pouvoir – doit cesser.
Entendons-nous bien, les actions individuelles ne peuvent, au mieux, que ralentir la progression des hausses de loyers. Un changement radical ne pourra survenir que par notre mobilisation et organisation, comme force politique. Si, toi aussi, tu veux te battre contre les spéculateurs immobiliers, les riches propriétaires et leurs amis politiciens, rejoins le comité d’action logement d’Alternative Socialiste afin d’aider à mettre sur pied un puissant mouvement des locataires !
Ensemble, luttons pour :
Un gel immédiat des loyers et des hypothèques
Le gel des tarifs des services essentiels (électricité, internet, gaz, etc.)
L’arrêt immédiat des évictions et des rénovictions
L’expropriation des terrains vacants, des immeubles abandonnés et de ceux gardés insalubres par des propriétaires négligents
La rénovation et la construction de logements publics abordables, financés en taxant les banques, les géants du web et les grandes compagnies de distribution
Des élu⋅es municipaux qui représentent les intérêts des travailleurs et des travailleuses, pas des riches
Un message, un commentaire ?