La plupart ont découvert avec stupeur un projet de 670 logements, comprenant une tour de 24 étages et plusieurs bâtiments massifs, là où le zonage et le plan d’urbanisme ne permettent que des usages commerciaux et une hauteur maximale de 8 étages. On est loin d’un simple ajustement : il s’agit d’une rupture brutale avec le cadre existant, une forme d’urbanisme sauvage dans un quartier qui n’a jamais connu de telles hauteurs.

Effarés par la densité (plus de 500 logements par ha), ces citoyens ont commencé à poser des questions sur les impacts, notamment pour la circulation puisqu’il n’y a pas de transport collectif structurant et performant à proximité. Ils ont rapidement découvert un problème flagrant de méthodologie dans l’étude de circulation et le faible nombre de cases de stationnements (à peine 292). D’autres questions ont porté sur les impacts sur le boisé qui
jouxte le terrain, puisqu’il s’agit d’un écosystème d’intérêt écologique devenu récemment une zone protégée par la ville de Longueuil. De sérieux doutes ont été émis sur les capacités des écoles environnantes d’accueillir plus de jeunes et sur le phénomène de ghettoïsation que peut engendrer une telle densité, un phénomène largement documenté par les études universitaires. L’absence de services de proximité, la participation au montage financier de certaines personnes aux motivations discutables et la faible expérience du promoteur ont été aussi relevées.

La promesse du promoteur en matière de loyers abordables est elle aussi hautement discutable. À 2,18 $/pi², un modeste logement de deux chambres (4 ½) de seulement 832 pi² (77 m²) atteindrait un loyer mensuel de 1 813 $. À ce niveau de prix, l’« abordabilité » exclut d’emblée les ménages gagnant moins de 72 500 $ par année, à peu près le revenu médian à Longueuil. Ce projet n’aidera pas les plus pauvres à trouver un logement.

Quant à l’absence du conseiller municipal du quartier, Marc-Antoine Azouz, elle n’est pas passée inaperçue. C’est Jonathan Tabarah, le conseiller du Parc-Michel-Chartrand, qui est venu à sa place, en opération déminage.

En définitive, les citoyens n’ont obtenu que des réponses évasives du promoteur, de l’élu et des équipes techniques de la ville. Une situation tout à fait inacceptable quand on songe à l’ampleur du projet.

En remettant en cause le plan d’urbanisme qui avait fini par faire consensus
après des années de discussion et de réflexion, ce dossier dépasse largement le cadre de la ville de Longueuil. La stratégie du promoteur est simple à comprendre et pourrait s’appliquer ailleurs au Québec : la densité finance l’ « abordabilité », et si la ville donne la hauteur, le promoteur fait des économies d’échelle et peut se passer de subventions publiques. Mais cette stratégie apparemment séduisante dissimule en réalité un coût supporté par les citoyens
seuls : les conséquences sur les infrastructures de la ville (routes, aqueducs) et les services publics (écoles, système de santé notamment) seront à la charge des contribuables. Ce sont des coûts collectifs volontairement masqués par le promoteur et qui sont disproportionnés en raison de la densité de construction. Lorsque le promoteur affirme à Radio-Canada que 16 millions de dollars se créent « magiquement » grâce à un changement de zonage, l’argent ne sort pas du chapeau mais de la poche des Longueuillois, de manière déguisée.

Ce dossier met également en lumière une contradiction flagrante dans notre vie
démocratique locale. D’un côté, la Ville s’est dotée d’engagements clairs à travers un plan particulier d’urbanisme (PPU, articles 939 & 940, “ une volumétrie et une implantation intégrées au milieu d’insertion et à l’échelle du piéton”) et un zonage adopté en 2025, prévoyant un usage de
bureaux/commerces d’une hauteur maximale de 8 étages, fruit de plusieurs années de travail, de consultations et de délibérations, notamment par l’Office de Participation Publique de Longueuil (OPPL), qui recommandait une « intégration harmonieuse » des nouveaux projets.

De l’autre, ces mêmes élus choisissent aujourd’hui de renier leurs propres engagements. En décembre 2025, ils ont appuyé le principe du projet de l’OBNL Le PLAN alors même qu’il implique de tripler les hauteurs maximales prévues au zonage et de déroger aux usages autorisés. Comme l’indique explicitement la résolution du comité exécutif de la ville, leur intention est désormais de recourir à la Loi 31, en imposant des conditions minimales au promoteur afin de préserver les apparences d’une gestion responsable.

S’ensuivra une consultation publique expéditive, sans possibilité d’approbation référendaire, puis un vote final au conseil municipal visant à entériner le projet. Il s’agit pourtant d’un projet immature, qui ne contribuera pas à résoudre la crise du logement : leur objectif est surtout de réaliser une opération de communication politique.

En résumé, cette démarche constitue un véritable coup de poignard porté à la démocratie locale. Et elle ouvrira la porte à des abus inacceptables : chaque promoteur à Longueuil n’hésitera pas à demander que la loi 31 lui soit appliquée.

Fin 2025, l’Ordre des Urbanistes du Québec avait déjà alerté des dérives potentielles avec la loi 31 et des super pouvoirs confiés aux conseils municipaux. Après la théorie, nous sommes maintenant arrivés au cas pratique à Longueuil.

Le conseiller Jonathan Tabarah s’est engagé publiquement à demander au conseil municipal à ce qu’une consultation publique par l’OPPL soit mise en place, sans pouvoir assurer qu’il pourrait convaincre le conseil municipal. Avec un projet si démesuré, il sait pertinemment que l’OPPL recommanderait fort probablement de renvoyer les promoteurs à leur table à dessin.

Devant un projet aussi déraisonnable, il est temps que le conseil municipal de Longueuil fasse preuve de sérieux, en exigeant que le promoteur révise sa copie, en diligentant des études d’impacts exhaustives, puis en mettant en place une consultation citoyenne en bonne et due forme impliquant tout le quartier. Si le zonage n’est pas qu’un simple bout de papier que l’on puisse jeter à la corbeille, la démocratie locale, elle, n’est pas un simple slogan électoral.

Professeur Julien Keller