Édition du 18 juin 2024

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Québec

Les grands gagnants de la crise du logement

Dans un contexte de crise aiguë du logement au Québec, un consensus semble avoir émergé quant à la nécessité d’accroître rapidement l’offre de logements. Pour résoudre la crise, le milieu des affaires préconise une stimulation sans contrainte de la construction résidentielle qui passerait par l’intensification de l’usage du sol, l’allégement de la réglementation et des contraintes au développement privé, et une modernisation de l’industrie de la construction. Ce plaidoyer, récemment repris par le gouvernement du Québec, sous-entend généralement que la crise du logement est un phénomène récent ayant émergé durant la pandémie de COVID-19. En nous appuyant sur des statistiques sur l’investissement résidentiel et les revenus découlant de cette activité au cours des 20 dernières années, nous constatons plutôt qu’en dépit des nombreuses contraintes desquelles elle se dit accablée, l’industrie de l’immobilier résidentiel s’en sort très bien.

Faits saillants

L’actuelle crise du logement n’est pas un phénomène récent et les statistiques des 20 dernières années révèlent que les causes du problème doivent être cherchées ailleurs que dans un déficit d’investissement causé par une réglementation trop contraignante.
Au cours des deux dernières décennies, alors que la crise du logement prenait de l’ampleur, l’investissement résidentiel a connu une croissance très importante, notamment dans le marché hypothécaire et dans la construction résidentielle.
Dans cinq grandes villes du Québec, la construction résidentielle a suivi, voire surpassé, la croissance du nombre de ménages et l’investissement privé « par porte » (par nouveau logement) n’a pas semblé affecté par la hausse du prix des terrains et des coûts de construction.

Les très faibles taux d’inoccupation observés dans ces villes semblent davantage s’expliquer par des choix d’investissement qui ont systématiquement privilégié la propriété lucrative au détriment du logement locatif financièrement accessible (social et privé).

La rentabilité des investissements dans la propriété locative, la construction et le marché hypothécaire s’est soit maintenue à des niveaux appréciables ou a considérablement augmenté.

Sans remettre en question le besoin de construire davantage de logements, et plus rapidement, pour répondre à la crise du logement, les constats présentés dans cette note nous obligent à repenser les modèles d’investissement et de développement résidentiels qui ont prévalu jusqu’ici.

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